萬達商管三度遞交招股書，上半年凈利潤同比增長517.3%-全球快消息

本報記者 李貝貝 見習記者 梁寶欣 深圳報道

10月24日，港交所信息顯示，萬達集團旗下商業運營平臺珠海萬達商業管理集團股份有限公司（以下簡稱“萬達商管”）的上市申請材料已失效。

【資料圖】

10月25日，招股書失效的次日，港交所網站顯示，萬達商管第三次向港交所遞交了主板IPO申請，并再度更新了招股書版本。而此次珠海萬達商管的聯席保薦人為中信證券、摩根大通和瑞信。

根據最新的招股書顯示，2022年上半年，萬達商管盈利能力、資產或股本收益、償債能力較2021年上半年均有所提升，其公司經營、財務狀況均逐步向好。

克而瑞物管研究總監湯曉晨在10月26日接受《華夏時報》記者采訪時表示，港股IPO申請過程中六個月時間內無新的審核進展，招股書會自動失效。不代表萬達商管不滿足上市條件，可能是港交所審查嚴格或企業自身原因，其需要更新材料以繼續流程。

上半年凈利潤同比增長517.3%

數據顯示，萬達商管2022年上半年收入為134.8億元，較2021年上半年的106.4億元增長26.7%，業務規模持續擴大；毛利為65.9億元，較2021年上半年的45.1億元增長46.1%；凈利潤方面，公司2022年上半年凈利潤為40.5億元，較2021年上半年的6.6億元增長517.3%，盈利大幅提升。

同時，萬達商管的資產負債率由2021年6月末的80.4%降低至2022年6月末的68.1%，流動比率由2021年6月末的1.2增長至2022年6月末的1.3。負債壓力進一步減輕，短期償債能力穩步提升，財務結構進一步得到優化。

值得一提的是，在管規模的增長也是招股書變化的亮點之一。今年上半年萬達商管新增8個廣場，均為第三方項目，總在管項目從2021年底的417個增至2022年6月底的425個。其中來自獨立第三方業主的項目數量從2021年底的132個增加到2022年6月30日的140個，總在管面積由2021年底的5895.5萬平方米上升到2022年6月30日的6008.2萬平方米，其中來自獨立第三方業主的項目在管面積從由2021年底的1644.8萬平方米上升到2022年6月30日的1747.6萬平方米。

萬達商管稱，目前公司是中國唯一向獨立第三方大規模輸出管理的商業運營公司。截至2022年6月30日的196個儲備項目中，有175個來自獨立第三方業主，占比89.3%。

采用輕資產運營模式

招股書披露，萬達商管2022年上半年資產、股本收益指標較2021年上半年顯著增長，預計未來將維持較高的資產、股本回報率。

數據顯示，萬達商管ROA、ROE由2021年上半年的3.9%、45.5%分別增長至2022年上半年的35.9%、117.5%。

可以看出，萬達商管輕資產運營模式的優勢逐步釋放。萬達商管的輕資產運營一般分為兩種：委托管理和租賃運營。據了解，其在上半年實現的134.8億元的收入中，委托管理模式收入100.23億元，占比74.4%，租賃運營模式收入33.47億元，占比25.6%。

所謂的委托管理模式，是指公司受委托全權負責管理商業廣場。公司提供各種商業管理服務、物業管理服務及增值服務。

而租賃運營模式則是，公司從業主處租賃物業，并將商業廣場內的商業空間出租給商戶，同時全權負責管理商業廣場。租賃運營模式與委托管理模式的服務范圍大體一致。公司的租賃運營模式與行業傳統型的租賃運營模式不同，主要為收益分成型。

目前，萬達商管在商業物業領域的發展重點已轉向輕資產運營模式的輸出，今年以來更是簽約了多個輕資產項目。

據媒體報道，今年9月，萬達商管接管5家奧克斯廣場。除此之外，萬達商管還接管了西安鑫苑大都匯購物中心。據了解，這些項目接管之后均已按輕資產運營管理的方式運作。

而在今年更早前，萬達商管拿下北京SOLANA藍色港灣和北京五棵松卓展購物中心的整體經營管理權，以及與建業集團簽署戰略合作協議，而建業集團將通過此次合作將旗下若干商業項目10年左右的運營權交予萬達，代價為7億元。

其實，萬達商管徹底轉型到輕資產模式可以追溯到2020年。

2020年9月28日，萬達商管宣布，從2021年開始，公司不再發展“重資產”，全面實施“輕資產”戰略，今后每年簽約的“輕資產”萬達廣場不低于60個，萬達商管將徹底 “輕資產”化。

商寫類物企估值將有望得到率先修復

克而瑞研究報告指出，2022年至今，由于受美聯儲加息、疫情反復沖擊及港股集體回撤等宏觀大環境的影響，以及面對上游房地產深度調整，地產供給側出清，需求端不斷下滑，市場悲觀情緒持續發酵，市場對物業板塊的預期持續降低。物管公司估值出現大幅回調，并于10月20日，物業股估值降至歷史最低，為9.45倍。截至2022年10月21日，物業股PE均值已降至14.00倍。

在湯曉晨看來，目前物業股估值大幅回調，與一年前行業受到投資者追捧的情況相比已經天差地別，且港股整體壓力較大。

不過，克而瑞研究報告也指出，不同賽道也為物企帶來不同的估值水平。隨著地產下行，房企在拿地、銷售等環節放緩，資本市場對住宅物企后續項目拓展和業績增長的期待降低，而因非住領域發展空間廣闊，市場給予非住宅為主物企的估值高于住宅物業估值。其中，商寫類物企因物業費水平高、有相對容易的提價能力和空間，專業性強，能保持較高的盈利能力，贏得市場高估值。但受疫情的影響，商寫類物企估值下調的幅度最大，但仍高于住宅物企和均值的估值水平。

與其他純粹的物業管理企業不同，萬達商管是將自身定位于商業管理。

“萬達商管與傳統物管企業的不同在于業務和營收結構。傳統物管企業營收主要來自于基礎物管服務，即物業費，而萬達商管主要收入來源于租金和委托運營管理的收入?！睖珪猿空f道。

數據顯示，截至2022年6月30日，萬達商管在管廣場平均出租率高達98.6%。

值得注意的是，克而瑞研究報告還特別提到，在非住特別是商寫賽道布局的物企，隨著市場的回暖，估值將有望得到率先修復。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧